2020年上半年綠城集團(tuán)剛完成收購(gòu)3起，總金額28.29億元，新發(fā)起3起并購(gòu)，總金額41.03億元。

圖表1：綠城集團(tuán)新湖中寶連續(xù)并購(gòu)事件

2020年4月26日，綠城中國(guó)(03900.HK)發(fā)布公告，附屬綠城房產(chǎn)、新湖中寶、浙江啟智、南通啟新、南通啟陽(yáng)及新湖地產(chǎn)訂立浙江啟智股份轉(zhuǎn)讓及項(xiàng)目合作協(xié)議，附屬同意收購(gòu)浙江啟智100%股權(quán)。應(yīng)付總額為11.5億元人民幣，其中包括股份轉(zhuǎn)讓代價(jià)3.97億元及財(cái)務(wù)資助7.53億元。此外，附屬綠城房產(chǎn)、新湖地產(chǎn)、南通新湖及新湖中寶訂立南通新湖股份轉(zhuǎn)讓及合作協(xié)議，附屬同意收購(gòu)南通新湖50%股權(quán)，應(yīng)付總額為6.72億元，其中包括股份轉(zhuǎn)讓代價(jià)7154.7萬(wàn)元及財(cái)務(wù)資助6億元。

新湖項(xiàng)目出售預(yù)期

帶來(lái)經(jīng)營(yíng)效益提升

資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢導(dǎo)致新湖中寶不少項(xiàng)目以及項(xiàng)目公司負(fù)債高企，諸如上海中瀚置業(yè)有限公司總資產(chǎn)約為47.15億元，總負(fù)債46.54億元，其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)23.41億元。其他多個(gè)出售的項(xiàng)目中，或者含有負(fù)債，或者由綠城提供借款。

圖表2：新湖中寶負(fù)債情況

負(fù)債高企的同時(shí)，銷售低迷。新湖中寶的凈利潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)3年負(fù)增長(zhǎng)。2017年-2019年三年間，新湖中寶分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)33.22億元、25.06億元、21.12億元，分別同比下滑43.1%、24.55%、14.08%。與此同時(shí)，新湖中寶的營(yíng)業(yè)收入也已經(jīng)連續(xù)兩年下降。2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入172.27億元，同比下滑1.56%；2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入148.1億元，同比下滑14.03%。

圖表3：新湖中寶近幾年財(cái)報(bào)狀況

圖表4：2019年報(bào)同業(yè)對(duì)比情況

根據(jù)2020年度主要房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃表，新湖中寶2020年銷售目標(biāo)為249.19億元。這一數(shù)據(jù)較2019年的合約銷售額162億元，同比增長(zhǎng)65.01%。通過(guò)項(xiàng)目出售引入綠城中國(guó)這一合作伙伴，通過(guò)并表預(yù)期將提升新湖經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

低成本擴(kuò)充土地儲(chǔ)備

或是綠城中國(guó)并購(gòu)動(dòng)機(jī)

綠城中國(guó)今年給自己定下了2500億元的小目標(biāo)以及五年后5000億元的大目標(biāo)。為了匹配銷售規(guī)模，綠城今年的新增貨值也超過(guò)2500億元，土地權(quán)益投資金額不低于600億元。

圖表5：新湖中寶土地儲(chǔ)存情況

財(cái)務(wù)資助出于降低風(fēng)險(xiǎn)考慮。此次綠城收購(gòu)的上海中瀚和浙江啟豐，則包括13.83億和1.93億元財(cái)務(wù)資助。其中向上海項(xiàng)目提供的13.83億財(cái)務(wù)資助將由買方向目標(biāo)公司提供，按年利率10%計(jì)息，而財(cái)務(wù)資助所有本金及利息須由目標(biāo)公司在不遲于2024年3月28日前付予買方。換言之，綠城一方面能從收購(gòu)項(xiàng)目中按所持比例進(jìn)行利潤(rùn)分配，同時(shí)通過(guò)財(cái)務(wù)資助獲得相應(yīng)利息收入，而不是將債權(quán)一并承擔(dān)過(guò)來(lái)，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。